在去年“金九银十”济南土地市场的第一拍中，原压力容器厂项目第三次进入交易。在此之前，该宗土地已经流拍两次，堪称是济南土地市场中最“命途多舛”的地块。

与第一次挂牌相比，尽管第二次的挂牌条件有所放松，甚至是住宅地块的楼面价每平也降了元，但仍因无人报名而再度流拍。年9月14日，在第三次挂牌中，市中控股旗下的济南弘成置业（山东中博发展有限公司%持股）8.51亿元底价摘得，住宅楼面价元/㎡。

（营销中心未来配套幼儿园）

位于腊山路以北、二环西路以西的压力容器厂项目从区位上来看地处市中与槐荫交界处，事实上，压力容器厂项目只是本次成交的3宗地中的住宅地块，除此之外还有井家沟两宗商业地块。住宅地块由山东中博发展有限公司（以下简称“中博发展”）进行开发建设，就是如今的中博·谦山项目。

（小区西门）

提到中博·谦山很多人都不熟悉，甚至对于中博发展这个开发企业也没有太多印象。作为市中城发集团旗下核心业务板块全资子公司，中博发展在过去多年中的开发产品都是安置项目、市政道路、学校等，而中博·谦山则是其第一个真正的商品房项目。

（市中控股在市中区开发的项目）

根据挂牌文件显示，竞得人须在压力容器厂项目地块B无偿配建1处建筑面积不小于平方米的社区养老服务设施用房，1处建筑面积不小于平方米的社区综合服务设施;1处建筑面积不小于平方米的室内副食品市场;竞得人须在地块X内无偿代建教育设施(9班幼儿园，占地面积约0.65公顷)。

（中博·谦山规划图）

整体来看，中博·谦山地块面积为㎡，住宅地上最大容积率2.2，涵盖住宅套、居住公寓7套。根据规划，该地块共有18栋住宅和4栋商业，其中住宅有9栋18层的小高和9栋11层小高组成，4栋商业将打造成4㎡特色商业街。其中，紧邻腊山路的4#楼1-3层为社区养老、便利店、物业用房、副食品市场等，18#楼1-2层为社区综合服务用房。

（沙盘图）

拿地一年有余，目前该住宅项目的1#、2#、3#、5#、9#楼等的建设已经在6层以上，10月13日，1#、3#和9#楼的预售许可证也已经进行了公示，目前在售的1#、3#楼为18层的小高，预计年底11层的9#楼小高会开盘。

（施工进度图）

根据置业顾问介绍，中博·谦山正在建设的几栋楼会含有装配式设计，虽然交付全部为毛坯房，但卫生间、厨房等空间会贴瓷砖并带有洁具。目前在售的18层小高毛坯房源价格在售价格为-元/㎡左右，预计11层楼栋价格在元/㎡左右。目前在售18层楼栋户型有㎡、㎡、㎡，此外11层小高还有㎡、㎡和㎡的户型，项目预计年12月交房。

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（户型图）

在产品设计上，中博·谦山的18层小高设计为两梯两户，公摊25-29％，更偏向于刚需产品，南向三面采光较好，因北侧设有厨房整体的通风在一定程度上会受影响；11层小高层为一梯两户设计，公摊17%-20％，产品采用了大面宽短进深设计，整体的居住体验更好。

（地块周边规划情况）

除了在产品和小区打造上中博·谦山的特征非常明显外，在小区西北侧是配建㎡的9班幼儿园，根据规划在项目北侧隔了一块住宅用地还规划有小学（30班）及初中（36班）教育建设用地；此外，西侧还有配建的9㎡的谦山公园，南侧为济南市从离退休干部监所，东侧为国家电网，目前营销中心所在处为后期的幼儿园。

综合来看，想要购买中博·谦山一定要想考量好这几个方面的因素：

第一，开发商实力。作为一个长期建设安置项目的区属开发企业，中博发展是否能够胜任商品房开发，开发经验如何还有待检验，毕竟这是第一个商品房项目。

第二，产品设计理念。一个好项目的产品设计在很长的一段时间内势必不过时，这样前沿的产品设计才能让我们居住起来更加舒适。中博·谦山当前的产品设计比较符合现代人的居住需求，没有太前沿的设计，整体来看中规中矩。

第三，项目配套情况。可以从周边的交通、教育、医疗、商业等全方位进行参照，中博·谦山距离经十路直线距离在1.6公里左右，但目前售楼处前的魏华西路还没法直达经十路，南侧的腊山路上只有K90一路公交，但转到东侧的二环西路后交通就非常便捷了；在教育方面幼儿园已经落地，但初级教育还处于规划阶段，未来不确定性还是存在的；医疗方面只能医院是距离项目比较近的医疗配套；而商业方面因为小区自建有商品产品，所以一般的购物需求还是能满足的，如果后期通往经十路的道路打通后，还可以直达世购广场，此外，根据规划在2宗教育地块中间以及项目东侧国家电网的东临和北侧还规划有4宗商业地块。

（周边配套情况）

第四，居住环境。从项目内部来看，11层的小高楼间距在37米左右，18层的小高楼间距在44米左右，整个小区一千余户有7套居住公寓，楼栋间设计了各种休闲区域；在项目外部，西侧紧邻谦山公园，南侧是干休所，但值得一提的是，在项目南侧和东侧紧邻的高压线真的太“频繁”了！

（社区周边的高压线）

此外，还有价格方面的因素，毕竟一万四五的毛坯房对比周边来说也没有太大的竞争力。